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数据支持 勾股大数据（）越南的改革正如火如荼，热钱不断涌入，国民收入不断提高，一派欣欣向荣……但某些领域，繁荣得有些过头了。目前，河内公寓每平方米已超过8000万越南盾，折合人民币2.1万元，已经和中国最强地级市苏州城区一个水平。而越南人均GDP不到5000美元，只相当于2010年的中国，当时上海的房价也不过如此。一个刚刚起步的发展中国家，房价却飙升到了发达国家水平。这种离奇的剧情，我们经历过。但越南楼市的故事，与我们的经历，并不太一样。
越南国家银行（SBV）印钞机的转速，远比房价更夸张。2008-2025年，越南基准利率从15%降至4.5%的历史低位，这波持续十余年的降息潮，本质上是以货币宽松换经济增长的赌博。尤其在2024-2025年，为了保住GDP 7%-8%的增长目标（越南政府的政治红线），SBV在美联储维持高息的背景下，仍然选择逆势降息。四大国有银行的12个月存款利率一度击穿4%的心理防线，实际利率（名义利率-通胀率）一度为负值。即便在2025年全球流动性紧缩的背景下，信贷增长目标仍被死死钉在15%-16%，M2依然保持着13.5%的狂奔式增长，远超5.5%的实际GDP增速。低利率环境彻底扭曲了市场资金流向。这些货币的本意是流向制造业，去生产鞋子、手机出口。但现实极其骨感：全球需求疲软，工厂订单不足，企业根本不敢扩产。于是，被释放出来的巨额流动性，在实体经济里转了一圈，发现无处可去，最终全部涌向了资产市场。与此同时，为了缓解货币贬值引发的资本外流，越南政府不得不消耗大量外汇储备以稳定汇率。这种被动宽松进一步加剧了流动性过剩。更关键的是，在需求端这边洪水滔天的同时，供给端却被僵化的制度卡住了。2024年，越南《新土地法》开始生效。这本该是一场旨在“市场化”的改革，结果却大相径庭。在2024年之前，越南政府每五年制定土地供应指导价，通常只有最终市场价的1/5甚至1/10，催生了大量投机行为。更荒谬的是，房企完全可以特意等待定价周期末尾拿地，最大限度利用价差。这种制度设计造成了三重恶果：1.政府土地出让收入流失，2023年越南土地相关收入占财政比重仅12%，远低于东南亚国家 25%的平均水平；2.房企囤地惜建，胡志明市某房企2018年拿地后闲置至今，坐等地价上涨而非开发建房；3.供应严重不足，2024年河内仅供应3.9万套公寓，每231人才能分到一套，胡志明市更夸张，每2000人仅有1套新房供应。……《新土地法》做了一个看似很公平的决定：废除政府限价，采用“年度土地价格表”，并要求基于“市场原则”估值。这样做的后果就是，开发商的土地获取成本瞬间翻了3-5倍。根据世邦魏理仕和Savills在2025年Q1的报告，河内新盘的拿地成本占总开发成本的比例，从之前的15%-20%飙升至40%-50%。但是，市场预判拿地成本即将飙升，房企反而更疯狂抢地备货，个人投资者跟风入市，形成越涨越买、越买越涨 的螺旋。成本涨了问题并不大，涨售价就是了。羊毛出在羊身上，开发商精准地将每一分上涨的土地成本、拆迁补偿费，加了30%的利润后，转嫁给购房者。涨价的理由很充分。越南的城镇化率从2020年的 37% 飙升至2025年的45%，年均新增城镇人口超200万，但城市规划却严重滞后。
比如2025年胡志明市地铁1号线开通后，沿线条地铁线路，远不能满足千万规模人口的需求。更关键的是，《新土地法》虽然通过了，但实施细则这两年处于严重滞后状态。在史无前例的反腐运动中，大量越南地方官员因为害怕在“市场定价”过程中被指控造成国有资产流失，普遍是“不做不错”的摆烂态度。审批陷入停滞，成百上千个项目都被卡在“土地估值”这一环节，进而导致供应断崖，2024年河内的新房供应量虽然比2023年略有回升，但相比2018-2019年的高峰期，依然腰斩。胡志明市更夸张，人口近1000万，2024年只供应了5000套住宅……很显然，越南房价虽然涨得夸张，但这并不是“房子”的故事，而是一个关于“钱”变质和“地”便秘的故事。简单来说，就是“钱太多，地太少”。但这并不是故事的全部。
因为产业链迁移加速，过去两年，越南北部的工业园区在2024-2025年持续吸纳全球供应链转移。数以万计的韩国、中国、日本工程师和高管随之涌入，当然不会住在工厂旁边的村子里；同时，工厂雇佣的数以百万计当地工人，大多都是进城打工的“乡下人”，也得有地方住。他们的住房需求呈现梯度传导特征：高端技术人员追求Vinhomes Smart City或West Lake等高端公寓，普通工人则涌向郊区的经济型住宅，管理层多选择带国际学校配套的别墅。2024年，越南平阳省住宅销量增长46%，远超全国平均水平，这种产业带动楼市的模式，与曾经中国东莞、苏州的发展轨迹高度相似。只不过，如今越南的供应缺口更大，涨幅更为猛烈。这是明确而火热的市场。2024年，越南房地产领域吸引FDI达56.3亿美元；2025年1-7月，23.6亿美元，占全部外资的23.5%。主要布局河内、胡志明市的中高端公寓项目。这形成了一个“双轨制市场”：房子的定价是卖给拿美元工资的工程师和拿分红的老板的，而不是卖给月薪1500元的越南工人的。根据Savills的数据，河内高端公寓的租赁市场中，外籍租客占比超过40%，高昂的租金回报支撑了高昂的房价。就外籍人员的收入而言，越南的房价虽然涨得夸张，但还称不上“贵”。明白了开发商的目标群体是谁，就很容易解释接下来的事情。翻看越南2024-2025年的新批项目列表，会发现一个惊人的现象：平价房灭绝了。因为土地成本和合规成本涨了50%，开发商如果盖4000万/平米的刚需房，利润是负的。唯一的出路只能是给有钱人、给外国高管们是盖豪宅、盖高级公寓。配备泳池、健身房、智能家居，贴上“新加坡风情”或“迪拜奢华”等标签，把单价做到8000万甚至1亿越南盾，才能覆盖成本并赚钱。这就导致统计数据上的“均价”被剧烈拉高。并不是所有河内的公寓都涨到了8000万，而是新房全是8000万以上，你想买别的？对不起，没有。房价暴涨正在撕裂越南基层社会。河内西湖区高端公寓业主与郊区贫民窟居民的财富差距扩大至100倍以上，而且这种差距还在以每年15%的速度拉大。2024年调查显示，越南前10%富裕家庭持有78%的房地产资产，而后50%家庭仅持有2%，这种财富集中度远远超过超过泰国、马来西亚等邻国。河内25-35岁群体的房价收入比达28:1，意味着不吃不喝28年才能买房。这还是所谓的“平均值”。在国际标准中，超过6倍就是泡沫，超过10倍就是巨大泡沫。结果就是，2025年越南结婚率降至6.2‰，创历史新低，无房是男性被拒的首要原因。这种社会情绪积累，正在孕育不稳定因素。2025年河内爆发的 住房抗议 活动，迫使政府出台临时限购政策。但房地产贡献了12%的GDP和26%的财政收入，2024年土地相关收入占非税收入的41%，贸然打压必将导致经济失速。现有调控措施显得杯水车薪。胡志明市将外国人购房上限设定为每个项目30%，但外资通过代持等方式轻松规避；河内试点房价备案制，但房企通过装修包变相涨价，实际售价仍高于备案价20%。更尴尬的是，2025年推出的社会住房计划仅建设 1.2 万套，不足需求的十分之一，沦为 象征性工程。这大概就是越南融入世界的阵痛了。
